不動産賃貸業ボロ戸建ての探す基準。築年数と再建築不可はよいが、耐震性はきになる。

築古戸建ボロ戸建を考える時に自分で考えたい価値観があります。

実際調べてみるとたくさんのものが市場に出ていて、その中から

「自分の価値観」に合うもの。

「自分の基準」に合うもの。

を選んでいく必要があります。ただその価値観だったり、基準だったりといったものはさいしょは全く持ち合わせていなかったです。ただ洗練された投資家さんたちは口々で「いい物件ないですか？って聞かれてもそれはその人の基準によるからこめんとできあによ。」といわれます。

その「基準」が知りたいのに本には載っていないという状況でした。

そんな中で載っていた本としてはサーファー薬剤師さんの本でした。

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その本の中では一つの基準としては

の物件が良いと書いてありました。

それかつ平屋。と。

この物件を実際にアットホームで検索すると価格が非常に高い。自分のお財布では買えません。

なぜかを考えてみると、それはこの本が出版された市況と現在の市況というのは異なっているというのが一つ。また自分が住んでいる地域と著者であるサーファー薬剤師さんが住んでいる地域との状況が異なるということがあると思います。

なので、自分の住んでいる地域の中でどうすれば可能かということを考えていくと、一番最初に妥協したのは築年数でした。築年数が古くてもリフォームすれば賃貸として需要がある地域であれば借りてくれる人がいるはずという考えからそのようにしました。

さらに個人的には今後の事を考えて再建築不可というものは除外しました。

ただメンターと話してみてメンターの基準を聞いて、実際にどのように選ぶかということに関して教えてもらいました。そうすると「そもそも再建築不可はだめなの？」と言われました。そこで改めて聞かれてみるとぱっと答えが浮かびませんでした。考え直してみました。確かに言われた通りそれまでは

「再建築不可＝自分の基準に合わない」

というふうに考えていました。

なぜ再建築不可が駄目なのか

ということを再度考えてみました。

再建築不可であるということは融資がつかないわけなんですが、現在考えている投資方法としては融資を使わない（レバレッジは使わない）というところが一つあります。なので結果的に、再建築不可でも問題なし！と考えを改めました。

これについてはほかの人と話してみる（特に経験のあるかたに）ことは大事ですね。

また探していくと2階建ての家が多いです。２階建てで築年数が古いと

「耐震性」

というものが問題になります。

1981年以降に現在の耐震の基準というものができていて、それ以前は耐震の基準はありますが現在の基準とは異なります（旧耐震基準）。自分の中ではこれがとても気になっています。

なぜか考えてみると、以前に自分自身が築50年の２階建て戸建てを賃貸する側として経験したことがありました。その家は家の近くで利便性としてはよい。土地勘や治安も近くなのでわかっていました。子どもが騒ぐので検討していたのですが、耐震性が気になりました。耐震性というのは家の安全性に関わるからです。

そこで借りる前に不動産屋さんにお願いして耐震診断というものをしてもらいました。最初は不動産屋さんからは

「そもそもこの間の地震でも建っているし、建っているということが耐震性があるということですよ」

となだめられましたが、家族の安全ということを考えると、それなら今住んでいる場所から移る必要はないとお伝えしました。そうすると無償で耐震性の判断をしていただけました。

結果としては

耐震性として一番低い値

が出ました。耐震性を強化するリフォームをする場合には非常に費用がかかります。そのため耐震性の判断する前からオーナーさんは

「結果に関わらず耐震リフォーム費用は負担しない」

と取り決めて行いました。そういった経験があることから耐震性に関しては非常に気になるのが正直なところです。

耐震性を考えることは収益をあげるという投資家としてはいまひとつなのかもしれません。しかし不動産賃貸業を志し、家を貸すとなると借りる側の安全性ということも考えなくてはいけないなと青臭く思っています。

そのため探しはじめての変化としては

で探しています。

利回りに関しては実質利回りで20%を目指します。それに合わせてリフォーム費用を考え、買い付けの金額を決めています。

現在のところを買えていないのでこれが正しいかということはわかりません（そもそも買って、貸して、管理するのが不動産賃貸業）。が、まずはメンターのやっていることパクって自分でも考えていきます。今後買えるかどうかですね。

それではまた～